Targi odbędą się już za:  56 dni

Dzielnicowe Targi Nieruchomości, Hala Koło, ul. Obozowa 60

Do góry 

 

Mieszkania w Warszawie tańsze niż rok temu

 

RAPORT Home Bro­ker i Open Finance, 27.02.2017 r.

 

Sty­czeń był trze­cim z rzędu mie­sią­cem spad­ków cen miesz­kań w naj­więk­szych mia­stach Pol­ski. Nastą­piło to po let­nich i jesien­nych pod­wyż­kach śred­nich sta­wek, co ozna­cza, że wró­ciły one po pro­stu do poziomu z wio­sny 2016 r.

 

Stycz­niowy wyścig po dopłaty w pro­gra­mie Miesz­ka­nie dla Mło­dych spra­wił, że w zbio­rze kupio­nych miesz­kań było wię­cej tanich nie­ru­cho­mo­ści, co prze­ło­żyło się na spa­dek Indeksu Cen Trans­ak­cyj­nych. Jego lutowe noto­wa­nie to 813,45 pkt, co ozna­cza, że w ciągu mie­siąca śred­nie ceny w bada­nych mia­stach obni­żyły się o 2,21 proc. Prze­ciętne ceny nadal są jed­nak wyż­sze od tych sprzed roku (o 0,88 proc.), a w dłuż­szym okre­sie wciąż obser­wu­jemy na rynku miesz­ka­nio­wym stabilizację.

 

Indeks Cen Trans­ak­cyj­nych powstaje na pod­sta­wie danych z trans­ak­cji miesz­ka­nio­wych doko­na­nych przez klien­tów Home Bro­kera i Open Finance i obra­zuje realne zmiany sta­wek w ana­li­zo­wa­nych miastach.

 

Indeks Cen Trans­ak­cyj­nych Home Bro­ker i Open Finance


Źró­dło: Home Bro­ker i Open Finance;
na pod­sta­wie trans­ak­cji prze­pro­wa­dzo­nych przez klien­tów firm.

 

Ceny w War­sza­wie naj­niż­sze od czte­rech lat

 

W więk­szo­ści spo­śród ana­li­zo­wa­nych przez Home Bro­ker i Open Finance miast prze­ciętne ceny miesz­kań w ciągu ostat­niego roku wzro­sły. Spa­dek zano­to­wano tylko na dwóch ryn­kach, ale za to bar­dzo waż­nych: w Pozna­niu i War­sza­wie. Na szcze­gólną uwagę zasłu­guje sytu­acja w sto­licy, gdzie aktu­alna prze­ciętna stawka (6950 zł za mkw.) jest naj­niż­sza od marca 2013 r. (5943 zł za mkw.) i niż­sza od tej sprzed roku o 4 proc. Nie ma jed­nak co wycią­gać zbyt pochop­nych wnio­sków. Jest to mia­sto, gdzie sprze­daje się naj­wię­cej miesz­kań z dopła­tami MdM i stycz­niowa ich popu­lar­ność nie pozo­stała bez echa. W mie­siącu tym kre­dy­to­biorcy zło­żyli do BGK wnio­ski o dopłaty na łączną kwotę pra­wie 390 mln zł, co jest zde­cy­do­wa­nie naj­wyż­szym wyni­kiem w histo­rii pro­gramu. W związku z popu­lar­no­ścią dopłat w War­sza­wie, w zbio­rze trans­ak­cji z ostat­niego okresu zna­la­zło się sporo miesz­kań tanich, miesz­czą­cych się w limi­cie cen (aktu­al­nie wynosi on 6433,43 zł za mkw. dla rynku pier­wot­nego i 5263,71 zł dla wtór­nego), co skut­kuje spad­kiem śred­niej ceny trans­ak­cyj­nej, ale nie ozna­cza, że sprze­da­jący obni­żyli ceny miesz­kań. Kolejne mie­siące powinny być okre­sem odbicia.

 

Podobną sytu­ację zaob­ser­wo­wa­li­śmy w Pozna­niu, gdzie w ciągu roku mediana ceny trans­ak­cyj­nej spa­dła o 3,8 proc. do poziomu 5 334 zł. Za to na kilku innych mniej­szych ryn­kach zano­to­wa­li­śmy wzrost prze­cięt­nych sta­wek o 7–8 proc. Są to Byd­goszcz, Lublin, Łódź i Szcze­cin. W pozo­sta­łych bada­nych ośrod­kach prze­ciętne ceny wzro­sły o nie wię­cej niż 3–4 proc. Naj­droż­szym dużym mia­stem jest nie­zmien­nie War­szawa, aktu­al­nie miesz­ka­nia w sto­licy kosz­tują o ok. 80 proc. wię­cej niż w Bielsku-Białej i Łodzi i około dwa razy wię­cej niż w Kiel­cach, Tychach i Zie­lo­nej Górze.

 

Prze­ciętne ceny metra kwa­dra­to­wego miesz­ka­nia
w naj­więk­szych mia­stach Pol­ski i ich zmiana w czasie

 

Miasto

Mediana
ceny mkw.

Zmiana
ceny r/r

Białystok

4 310 zł

3,4%

Bydgoszcz

4 219 zł

8,1%

Gdańsk

5 325 zł

1,4%

Kielce

3 528 zł

b/d

Kraków

6 191 zł

1,1%

Lublin

4 575 zł

8,0%

Łódź

3 899 zł

7,9%

Poznań

5 334 zł

-3,8%

Rzeszów

4 963 zł

b/d

Szczecin

4 415 zł

7,5%

Tychy

3 484 zł

b/d

Warszawa

6 950 zł

-4,0%

Wrocław

5 597 zł

2,3%

Zielona Góra

3 341 zł

2,1%

Źró­dło: Home Bro­ker i Open Finance;
na pod­sta­wie trans­ak­cji prze­pro­wa­dzo­nych przez klien­tów firm.

 

Dewe­lo­pe­rzy napę­dzają rynek

 

Sty­czeń był pięt­na­stym z rzędu mie­sią­cem, w któ­rym rosła liczba odda­wa­nych przez dewe­lo­pe­rów do użyt­ko­wa­nia miesz­kań. W ostat­nich 12 mie­sią­cach firmy budu­jące nie­ru­cho­mo­ści miesz­kalne na sprze­daż oddały ich 80,2 tys. – naj­wię­cej w histo­rii. Na bar­dzo wyso­kim pozio­mie utrzy­muje się rów­nież liczba roz­po­czy­na­nych budów i uzy­ski­wa­nych pozwo­leń. Zgod­nie z ocze­ki­wa­niami ana­li­ty­ków, na rynku miesz­ka­nio­wym weszli­śmy w okres dyna­micz­nego wzro­stu liczby miesz­kań odda­wa­nych przez dewe­lo­pe­rów. Jest to bez­po­śred­nią pochodną wyso­kiej aktyw­no­ści rynku jeśli cho­dzi o roz­po­czy­na­nie nowych budów w ostat­nich dwóch-trzech latach.

 

Rekor­dowa sprze­daż kre­dy­tów z dopłatą

 

Sty­czeń był bar­dzo pra­co­wi­tym mie­sią­cem dla ban­ków udzie­la­ją­cych kre­dyty hipo­teczne. Wszystko za sprawą uru­cho­mie­nia jed­nej z ostat­nich transz pie­nię­dzy z pro­gramu MdM. W ciągu zale­d­wie mie­siąca Polacy zgło­sili się po 388 mln zł dofi­nan­so­wa­nia. Kwota ta pomo­gła w zaku­pie około 15 tys. miesz­kań i domów war­tych około 3,3 mld zł, a warto pod­kre­ślić, że mówimy tu o doko­na­niach zale­d­wie jed­nego mie­siąca. Dla porów­na­nia można dodać, że – jak wynika z danych firmy REAS – w rekor­do­wym dla dewe­lo­pe­rów roku 2016 – przez całe 12 mie­sięcy sprze­dali oni na sze­ściu naj­więk­szych ryn­kach 62 tysiące mieszkań.

 

Jeśli ktoś nie sko­rzy­stał z dopłat w stycz­niu, to musi być świa­domy tego, że pie­nię­dzy zostało już nie­wiele. Po wyczer­pa­niu się środ­ków z budżetu roku 2017, jedy­nym roz­wią­za­niem, aby zare­zer­wo­wać jesz­cze w tym roku pie­nią­dze na dofi­nan­so­wa­nie jest pod­pi­sa­nie odpo­wied­niej umowy. Musi z niej wyni­kać, że do osta­tecz­nej umowy i zapłaty ostat­niej tran­szy za miesz­ka­nie lub dom doj­dzie dopiero w 2018 roku. Na rynku wtór­nym może to nie być łatwe, sprze­da­jący musi zgo­dzić się na to, że część pie­nię­dzy otrzyma dopiero za pra­wie rok.

 

Kolejną złą infor­ma­cją jest fakt, że od stycz­nia chcąc kupić miesz­ka­nie na kre­dyt trzeba mieć 20-proc. wkład wła­sny. Potrzebną kwotę można ogra­ni­czyć o połowę, jeśli komuś nie straszne dodat­kowe koszty ubez­pie­cze­nia. Wspo­mi­na­jąc o kosz­tach nie można ponadto zapo­mnieć o zapo­wie­dziach, zgod­nie z któ­rymi do pod­wy­żek stóp pro­cen­to­wych może dojść w 2018 roku. To ozna­cza, że już za kil­ka­na­ście mie­sięcy Rada Poli­tyki Pie­nięż­nej może zde­cy­do­wać, że kre­dyty zdrożeją.

 

Nie­za­leż­nie od tych zmian, rok 2017 przy­nie­sie gwał­towną pod­wyżkę rat pra­wie 31 tysiącom osób, któ­rym skoń­czy się okres dopłat do kre­dy­tów z pro­gramu Rodzina na Swoim. Tacy kre­dy­to­biorcy muszą się liczyć ze wzro­stem raty nawet o jedną trze­cią. Ratun­kiem dla nich może być refi­nan­so­wa­nie posia­da­nego długu, bo obec­nie wiele ban­ków posiada oferty kon­ku­ren­cyjne wobec tych obo­wią­zu­ją­cych 8 lat temu.

 

Źró­dło: http://blog.homebroker.pl/2017/02/mieszkania-w-warszawie-tansze-niz-rok.html

Mar­cin Kra­soń, Home Bro­ker, marcin.krason@homebroker.pl
Bar­tosz Turek, Open Finance, bartosz.turek@open.pl

 

Home Bro­ker Nie­ru­cho­mo­ści S.A. ul. Przy­oko­powa 33, 01–208 Warszawa

komentarze@homebroker.pl, www.homebroker.pl